2026년은 다주택자에게 선택의 해가 될 전망이다. 정부가 예고한 대로 양도소득세 중과 유예가 오는 5월 9일 종료되면, 다주택자는 다시 최대 30%포인트의 중과세율을 감당해야 한다. 2021년 중과 제도 도입 당시처럼 매도 타이밍을 놓친 이들이 세 부담에 허덕였던 기억이 되살아난다. 이번 유예의 막차를 타느냐, 혹은 새로운 구조조정의 기회를 잡느냐가 자산가의 향후 5년을 좌우할 것이다.

1. 계약 시점이 만든 절세의 갈림길

정부는 유예 종료에 따른 혼란을 완화하기 위해 ‘계약기한 특례’를 검토 중이다. 2026년 5월 9일까지 계약만 체결하면 잔금일이 이후라도 중과세 유예가 적용될 가능성이 있다.

즉, 매도를 고민하는 다주택자라면 잔금을 늦춰도 무방하니 계약 시점을 최대한 앞당기는 전략이 유리하다. 단순히 세금을 아끼는 문제가 아니라, 매도 타이밍을 주도적으로 설정할 수 있는 ‘시간의 유연성’이 핵심이다.

2. 매도 순서 재편: 누진세의 역학을 이용하라

다주택자의 양도세 절세 원칙은 명료하다. 수익이 작은 부동산부터 처분해 주택 수를 줄이고, 가장 이익이 큰 자산은 나중에 파는 것이다.

예를 들어, 두 채 중 한 채의 차익이 적다면 그 주택을 먼저 매도해 1주택자로 신분을 바꾸고, 이후 큰 차익을 가진 주택을 매도할 때는 비과세 또는 기본세율 적용을 받을 수 있다. 단순한 순서의 차이가 수천만 원 또는 수억 원의 절세 효과로 이어질 수 있다. 이는 다주택자가 ‘양도소득세 누진 구조’를 이해하고 세율 변화를 역으로 이용하는 전략적 사고가 필요함을 시사한다.

3. 증여와 신탁: ‘명의 분산’이 만드는 장기 절세 전략

양도세 부담이 지나치게 커 매도가 현실적이지 않다면, 가족 간 증여나 신탁이 차선책이 될 수 있다. 증여세가 발생하더라도 취득가액이 증여 시점의 가액으로 상향되므로, 향후 처분 시 양도차익을 줄이는 효과가 있다.

다만, ‘이월과세’ 규정에 주의해야 한다. 증여 후 10년 이내 매도 시에는 원래 취득가액으로 계산되어 절세 효과가 사라지므로, 증여 후 장기 보유를 전제로 해야 한다. 또한 신탁을 이용하면 법적 소유권은 신탁회사에 귀속되지만, 실질적 관리와 처분권을 유지할 수 있어 유연한 자산운용 수단으로 활용 가능하다.

4. 시장 흐름에 올라타라

유예 종료는 단순한 세법 변화가 아니라 시장 구조의 전환 신호다. 규제가 강화되면 시장 가격보다 세금 리스크가 심리적 상한선으로 작용한다. “정부를 이기는 시장은 없다”는 말은 단순한 경고가 아니라 현명한 투자자가 지켜야 할 생존 원칙이다.

지금 필요한 것은 단기 투기나 급매가 아니라, 세법의 방향성과 자산 구조를 함께 고려한 재편 전략이다. 다주택자는 보유 자산의 양도차익, 가구 소득 구조, 가족 명의 활용까지 종합적으로 점검해야 한다.

2026년 5월은 다주택자 세제의 ‘분기점’이자 절세 전략의 ‘마감선’이다. 선택을 미루는 대가는 크다. 지금 당장 자산 구성과 세금 계산을 다시 점검하고, 계약 시점·매도 순서·증여 구조의 세 축을 중심으로 의사결정을 내려야 한다. 시장을 예측하려 하기보다 제도를 이해하고 그 안에서 가장 유리한 길을 찾는 것이, 진정한 절세의 정석이다.

[약력]

·세무법인 석성 대표

·광주고등학교 졸업

·성균관대학교 경제학과 졸업

·국세청·서울지방청 법인세과 근무

·국세청 감사담당 서기관

·해남·수원·파주·노원·영등포세무서장 역임

·TV서울 상임고문(현)