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종합

[기고] 변창흠 장관표 ‘역세권 고밀도 개발’...오답입니다.

강력한 공공주택정책으로 서민주거권 문제 해결해야

  • 등록 2021.01.22 17:07:08

지난 19일 ‘변창흠표’ 서울주택공급 확대 방안이 발표됐다. 그동안 진보적인 정책방향을 가진 것으로 알려진 변창흠 국토부장관이 주택가격 폭등과 전·월세 대란에 고통받는 서민들의 주거권 문제에 효과적인 해결책을 내올 것이라 기대했었다. 그러나 엉뚱한 내용이 나와서 당황스럽다. 서울 ‘역세권 고밀도 개발’을 통한 주택공급 확대정책은 지금의 주택문제를 해결하는 것이 아니라 오히려 더 심화시키는 결과를 가져올 것으로 예상되기 때문이다.

 

지금 대한민국을 들썩이게 만드는 부동산 문제의 핵심은 크게 두 가지다. 하나는 ‘천정부지로 치솟는 부동산 가격 문제를 어떻게 잡을 것인가, 또 하나는 ’집값 폭등과 전·월세 대란에 고통받는 서민들의 주거불안 문제를 어떻게 해결할 것인가‘이다.

 

그럼 당연히 정부 정책에는 이 두 가지 문제를 해결할 핵심내용이 담겨야 한다. 그런데 19일 정부가 발표한 ’역세권 고밀도 개발‘을 통한 주택공급 정책은 전혀 그렇지가 않다. 정책이 발표되자 ’역세권 주변의 집값이 엄청나게 뛸 것‘이 예상되기 때문이다. 아니, 치솟는 집값을 해결하라고 했더니 집값을 폭등시키는 정책을 내놓으면 어쩌자는 것인가.

 

지금 대한민국 집값이 이렇게 뛰는 것은 공급이 부족해서가 아니다. 이미 집은 지난 세월 동안 지속적으로 공급됐으며 전체 가구보다 많은 집이 지어져 있다. 국토교통부에 따르면 주택보급률은 2008년 100.7%를 기록한 이후 꾸준히 올라 2012년 101.1%, 2014년 101.9%, 2016년에는 102.6%로 집계됐다. 그리고 2015년부터 아파트 공급이 폭발적으로 늘었지만, 집값은 하락하지 않고 오히려 상승했다는 것이 집값이 공급의 문제가 아니라는 것을 단적으로 보여준다.

 

집을 가진 사람이 여러 채를 소유하고 있고, 각종 특혜를 받은 부동산 임대법인이 수많은 집을 가지고 있는 반면, 서민들은 갈수록 뛰는 주택가격에 내집 마련은 엄두도 못내고, 전·월세 가격도 폭등하여 당장 살 집을 구하지 못한 채 이곳저곳 옮겨다니며 고통을 받는 것. 이게 현재 부동산 문제의 핵심인 것이다.

 

부동산 가격 폭등이 공급부족탓? 공급 문제가 아니다

 

지금 서울시장 재보궐선거에 후보로 나서는 보수 야권은 하나같이 재개발, 재건축을 활성화하고 각종 규제를 완화해서 용적률을 최대한 높이고, 고밀도·고층화 개발을 추진하겠다고 목소리를 높이고 있다. 그런데 변창흠 국토부가 발표한 정책은 이것과 무슨 차이가 있는가?

 

이번에 국토부가 발표한 ‘서울 역세권 고밀도 개발’ 정책은 다음과 같은 문제를 가지고 있다. 첫째, 공공이 참여하는 재개발의 경우 분양가 상한제를 면제해주도록 규정했기 때문에 공공이 공급한 공공주택이 집값을 떨어트리는 게 아니라 오히려 집값을 끌어올리는 역할을 하리라는 것이다.

 

특히 역세권과 준공업지역, 저층 주거지의 용적률 완화를 통한 고밀도 개발을 추진한다는 소식에 벌써부터 재개발지역, 준공업지역, 역세권 고밀 개발이 예상되는 저층 주거지가 개발 호재로 들썩이고 있으며 가격이 오르고 있다. 후보지로 거론되고 있는 것만으로도 가격이 오르는데, 실제 계획이 확정되고 사업이 추진되면 어떻게 될 것인가? 당연히 집값이 더 오를 것이다.

 

둘째, 공공개발이라는 이름으로 시행되는 사업에서 도시관리 측면에서 용도지역 지정과 용적률 상한을 풀어버리는 규제 완화는 이후에 엄청난 문제를 일으킬 것이다.

 

용도지역지정과 용적률 상한을 정한 이유가 무엇인가? 적정한 도시관리를 위해서 필요하기 때문이다. 국토부가 이번에 발표한 정책에 따르면 일반주거지역을 준주거지역으로 종상향시에 용적률을 종전 200~250%에서 700%까지 허용하고, 일조권 규제를 위한 높이 제한을 완화해서 현재 건축법상 경계선과 주택 간 거리의 4배 이내, 아파트 동과 동 사이 거리의 2배 이내로 아파트 높이가 제한되어 있는 것을 각각 8배, 4배로 높이 규제를 2배로 풀어서 고층아파트를 짓게 하겠다는 것이다.

 

이렇게 될 경우 인근 주택의 일조권, 조망권 그리고 인근 건물 간의 사생활 침해 등 생활권에 심각한 문제가 발생할 것은 불 보듯 뻔하다. 그리고 교통혼잡 등 도시 과밀에 따른 생활환경에 부담을 주고 삶의 질을 떨어트릴 것이다. 민간개발도 도시계획을 위해 철저히 규제하는데, 공공개발이 오히려 규제를 풀고 도시계획을 해치는 사업을 진행하겠다는 것 자체가 거꾸로 가고 있는 것이다.

 

셋째, 역세권 고밀도 개발이 실제 서민들의 주거안정문제 해결에 도움이 되기 어렵다는 것이다. 고밀 개발을 통해서 만들어지는 고층아파트, 고층주택들이 과연 서민들이 부담 가능한 주택인가에 많은 의문이 제기되고 있다.

 

실제 서울시 역세권 청년 주택이 민간 토지주들에게 토지용도 변경, 용적률 상향, 저금리 대출, 절차 간소화, 세제 혜택 등 막대한 특혜를 몰아주는 정책으로 추진됐지만, 공공이 임대주택으로 환수하는 물량은 전체 물량의 20% 정도에 불과하다. 게다가 나머지 주택은 주변 시세 90% 안팎 수준의 민간 임대주택으로 공급되어, 민간 토지주들의 ‘개발이익’에 맞춰졌다는 지적과 비싼 임대료 문제가 끊임없이 제기되어 왔다.

 

결국 민간 개발업자들에게 막대한 특혜와 이익을 안겨주고, 실제 주거비용은 낮추지도 못하는 실패한 결과로 이어진 것이다.

 

마찬가지로 역세권 고밀 개발로 지어지는 고층아파트는 역시 고분양가 아파트가 될 가능성이 크다. 이는 공공개발에 따른 주택이 오히려 집값 상승을 부추기고, 각종 특혜로 인해 토지주와 민간개발자 등 부동산 투기세력의 배만 불려주고 서민 주거안정에는 아무런 도움이 되지 않는 실패한 정책으로 귀결될 것이다.

 

다시 처음으로 돌아가 보자. ‘치솟는 집값을 안정화해야 한다는 것’, 그리고 ‘전·월세 폭등으로 인한 서민들의 주거불안 문제를 해소해야 한다는 것’이 주택정책의 핵심 과제이다.

 

이것 중 아무것도 해결하지 못하는 공공재개발, 재건축을 추진하는 이유가 무엇인가? 잘못돼도 한참 잘못된 것이다. 당장 멈춰야 한다. 그리고 질문을 해야 한다. ‘정말 이런 방식으로밖에 개발할 수 없는 것인가?’ ‘공공이 개발하는 방식이라면 완전히 달라야 하지 않을까?’ 특히 변창흠 장관이 평소에 강조했던 공공주도의 ‘토지임대부 주택’과 ‘공공자가 주택’ 대규모 공급은 다 어디로 가고 ‘역세권 고밀도 개발’과 규제 완화에 따른 재개발, 재건축에 따른 공급확대, 민간분양 얘기를 하고 있는 것인가.

 

뛰는 집값을 잡기 위해서는 우선 그동안 민간사업자들에게 막대한 개발이익을 안긴 각종 규제 완화와 특혜를 과감하게 폐지해야 한다. 그리고 서민들의 주거안정을 위해 추진되는 공공개발 사업은 민간이 아니라 공공이 직접 진행해야 하며 분양가상한제를 의무적으로 적용하고 분양원가를 상세하게 공개해야 한다.

 

또한 새로 지어지는 공공주택은 분양을 우선하는 게 아니라 양질의 공공임대주택을 대규모로 공급하여 서민들 주거안정을 최우선 목표로 추진해야 한다. 자가 수요자들에게 분양을 하더라도 토지는 공공이 소유해서 임대하고, 건물만 분양해서 가격을 대폭 낮춘 ‘토지임대부 주택’ 방식과 되팔 때는 반드시 공공이 환수하는 ‘환매조건부 주택’ 방식을 결합한 ‘공공자가 주택’으로만 대규모로 분양하게 하면 어떨까. 그렇게 최대한 공공성을 높이면서도, 개발이익이 사유화되지 않도록 하는 방식으로 운영이 되어야 한다.

 

강력한 공공주택정책 모델 제시해야

 

그렇다면 어떻게 해야 할까? 한 번에 모든 문제를 해결할 수는 없다. 그러나 상징적인 곳에서 강력한 공공주택정책의 모델을 보여주면서 주택시장의 안정화를 유도하고 서민들의 주거 안정문제를 효과적으로 풀어가는 방법은 있다. 바로 서울에서 부동산 가격이 가장 높은 곳 중 한 곳인 용산의 정비창 부지를 활용하는 방법이다.

 

이미 정부가 수도권 공급 강화방안으로 용산 정비창 부지에 1만 가구를 분양하겠다는 계획을 발표한 상태이다. 이 용산 정비창 부지를 ‘서민 주거안정을 위한 특별 공급지’로 지정하고 1만 가구 전체를 ‘공공임대 주택’과 ‘공공자가 주택’으로만 공급을 하는 것이다. 그래서 서울에서 최고수준으로 땅값이 비싼 용산에서 서민들이 주택을 소유하지 않아도 저렴한 비용에 양질의 공공임대주택에서 안정적으로 거주할 수 있다는 것을 보여줄 수 있다면?

 

자가 소유 희망자들에게도 용산 주변 시세의 반값에 가까운 비용의 공공자가 주택을 공급하고, 매각할 때도 공공에 매각하는 모델을 정착시킨다면? 폭등하는 부동산 시장에 제동이 걸릴 것이고, 주거불안에 고통받는 서민들에게는 숨통이 트이기 시작할 것이다.