[TV서울=이천용 기자] "지난달 아파트를 매수하고, 임차인을 구하면서 그 전세금으로 잔금을 치르려고 했던 계약자가 갑자기 조건부 전세자금 대출을 막는다는 소식에 좌불안석이에요. 지금 잔금 마련 때문에 비상이 걸린 매수자들이 한둘이 아닙니다."

23일 서울 노원구 상계동에 있는 한 중개사무소 대표의 말이다.

지난달 강남 토지거래허가제(이하 토허제) 해제 소식에 급매물이 반짝 소화됐는데 갑자기 서울시와 정부가 허가구역을 확대하고, 대출까지 막기로 하면서 계약자들과 매수 예정자들이 패닉 상태에 빠졌다는 설명이다.

이 중개사는 "토허제를 놓고 행정이 오락가락하면서 이달 들어선 문의도 줄고 거래도 별로 못했는데 앞서 거래된 것들도 계약이 틀어질까 봐 걱정이 많다"며 "한 달 만에 이게 무슨 날벼락인지 모르겠다"고 말했다.

 

 

◇ 기존 계약자 잔금 마련 불안 확산, 신규 매수자는 계약 포기

정부와 서울시가 아파트값 상승 확산세를 막기 위해 24일부터 토지거래허가구역을 강남3구와 용산구 아파트로 확대하고, 1주택 이상 보유자와 조건부 전세대출 등의 대출 규제를 다시 강화하기로 하면서 시장이 대혼란을 겪고 있다.

서울 시내 중개업소에는 주말까지 토허제 해제 기대감에 집을 샀다가 대출이 막힐까 봐 걱정하는 계약자들의 문의 전화가 빗발쳤다.

금융당국이 1주택 이상 보유자들의 주택담보대출과 갭투자(전세를 낀 매매)로 이용되는 조건부 전세자금 대출의 자율 관리를 강화하겠다고 밝히면서 올해 들어 대출 문턱을 낮췄던 하나은행과 SC제일은행 등 시중은행들이 일제히 대출 중단을 선언했기 때문이다.

노원구 상계동의 한 공인중개사는 "통상 계약 후 잔금 납부 한 달 전인 1∼2개월 뒤에 대출을 일으키기 때문에 최근 계약자들은 은행과 사전에 대출 조율이 안 된 경우가 많을 것"이라며 "전세 보증금을 받아 잔금을 치르려던 계약자들도 조건부 전세대출이 막히면서 비상이 걸렸다"고 말했다.

 

대출 조건 강화 소식에 계약을 미루거나 포기하는 경우도 나오고 있다.

조건부 전세대출은 물론, 선순위 전세대출이 있는 경우 추가 후순위 담보대출도 막히면서 차질을 빚는 것이다.

서울 마포구 아현동의 한 중개사무소 대표는 "이번 주말에 최종적으로 집을 보고 계약서를 쓰기로 한 사람이 후순위로 추가 대출을 못 받게 되면서 도저히 잔금 마련이 안 될 것 같다며 매수를 포기했다"며 "당장은 직장 문제와 자금 부족으로 입주가 어려워 2년 뒤 실입주를 목표로 전세를 끼고 미리 집을 사두려던 경우였는데 계획이 틀어졌다며 아쉬워했다"고 말했다.

시장 전문가들은 이번 대출 규제 강화로 단순 시세차익을 노린 갭투자자는 물론이고, 상급지로 주거 이전을 계획했던 잠재적 실수요자들까지 피해가 커질 것으로 예상했다.

송파구 가락동의 한 중개업소 대표는 "단순 갭투자 목적의 주택 매수는 차단해야겠지만, 집값이 오르기 전에 원하는 집을 미리 사뒀다가 2∼3년 뒤 입주하겠다는 사람까지 무조건 갭투자 범주에 넣고 대출을 막는 게 바람직한지 모르겠다"며 "상급지 이전 등 갈아타기 수요자의 희망을 꺾는 것"이라고 말했다.

최근 고점에 매수한 사람들은 잔금을 치르더라도 상투를 잡은 게 아니냐며 불안해한다.

지난달 말 동작구 흑석동의 아파트를 매수했다는 한 직장인은 "집값이 너무 오를 것 같아서 일단 전세를 끼고 사두려고 서둘러 계약을 했는데 갑자기 대출 규제를 강화한다니 잔금 마련에 고민"이라며 "강남 집값이 내려가면 여기도 영향을 받을 수 있고, 반대로 반사이익으로 가격이 뛰더라도 규제지역으로 지정될 수 있어 이래저래 마음을 놓을 수가 없다"고 말했다.

이 때문에 집값이 단기 하락하는 지역에선 계약 파기도 속출할 전망이다.

이번 토허제가 구 단위로 폭넓게 지정되면서 최근 상승장에서도 아파트값이 크게 오르지 않은 동이나 나홀로 단지들은 갑작스레 유탄을 맞았다며 불만을 쏟아내고 있다.

송파구는 거여·마천·풍납동 일대가 대표적이다.

송파구 풍납동 잠실올림픽공원아이파크는 697가구의 중급 규모 단지지만 이달 6일 계약된 전용면적 84.99㎡의 거래가가 18억5천만원으로 지난해 6월 실거래가(18억2천만∼18억4천500만원)와 비슷하다.

익명을 원한 한 전문가는 "서울시가 발주한 연구용역에서는 연구진이 허가구역 지정 효과의 한계를 지적하며 지정 면적을 최소화할 것을 권고했고, 시가 이를 근거로 지난달에 강남 토허제를 풀었던 것"이라며 "그런데 집값이 뛴다고 용역과 반대로 허가 대상을 기존 '동' 또는 '정비구역'에서 '구' 단위로 광범위하게 지정하면서 선의의 피해 단지들이 나오고 있다"고 말했다.

 

◇ "24일 전에 사자" 강남 막판 급매 매수 몰려…비허가구역은 일단 관망

그런가 하면 24일부터 토지거래허가구역으로 묶여 거래가 제한되는 강남3구와 용산구의 중개업소에는 주말까지 허가구역 지정 전에 집을 팔려는 집주인과 막판 매수세가 몰려 북새통을 이뤘다.

대단지 아파트가 몰려 있는 서울 송파구 잠실동 일대의 중개업소들은 최근 정부 합동 단속으로 닫았던 문을 열고 상담을 하거나 매매 계약서를 쓰는 곳들이 많았다.

잠실 엘리트(엘스·리센츠·트리지움) 전용면적 84㎡는 지난달 매매 호가가 32억원까지 올랐으나 이보다 최대 4억원 낮은 28억∼29억원에 다수가 거래됐다.

잠실동의 한 중개업소 대표는 "전세를 끼고 사야 하는 매수자들은 23일까지 계약을 해야 하니 물건을 찾아달라고 하고, 매도자들은 토허제로 다시 묶이면 집을 팔기 어렵다고 봐서 3억∼4억원 떨어진 금액에 거래가 많이 됐다"며 "23일 자정까지 계약서를 쓰면 되니까 막판까지 문의가 이어지고 있다"고 말했다.

허가구역 지정을 앞둔 용산도 마찬가지다.

용산구 한강로2가의 한 중개업소 대표는 "토허제 지정 전 팔길 원한 집주인들이 시세보다 1억∼2억원 이상 싸게 매물을 내놔 거래가 이뤄지고 있다"며 "실입주 계획이 있는 사람들은 집값 하락을 우려해 매수를 보류했지만, 당장 전세를 끼고 사야 하는 사람들은 서둘러 매수를 했다"고 말했다.

한편에선 소액의 약정금을 넣고 최고가에 매수를 한 사람들이 가격 하락을 우려해 계약을 포기해야 하는 게 아니냐는 문의 전화도 줄을 이었다.

이와 달리 허가구역에서 빠진 준상급지나 정비사업 추진 지역은 풍선효과에 대한 기대감으로 일부 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 높이기도 했다.

다만 당장 대출 제한과 정부 추가 규제 가능성에 매수자들은 대체로 관망하는 분위기가 많았다.

토허제에서 제외된 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 일대는 매물이 거의 없고 거래도 별로 없다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

둔촌동의 한 중개업소 대표는 "입주 물건이 거의 빠졌고 최근 집값이 많이 올라 매물 자체도 많지 않다"며 "전세를 낀 매수가 많은 편이어서 대출 규제의 영향을 예의주시하고 있다"고 말했다.

재건축 호재가 있는 양천구 목동 신시가지 일대는 여전히 허가구역으로 묶여 있지만 매매가가 연일 신고를 찍고 있다.

정비구역 공람 및 지정 등 재건축 절차가 진행되면서 실수요자들이 유입되고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

목동의 한 공인중개사는 "최근 인근 지역의 거래가 살아나며 자기가 살던 집이 팔리자 목동으로 넘어오려는 사람들이 거래허가를 받고 집을 사고 있다"며 "목동이 대지지분이 넓어 재건축 추가분담금이 낮다 보니 실수요자들이 유입되는 것"이라고 말했다.

전문가들은 앞으로 비허가구역에서 집주인들이 호가를 올리는 등 일부 풍선효과가 나타날 수 있지만 당장 대출 규제 여파로 실거래는 주춤해질 것으로 예상했다.

이에 따라 이번 토허제 지정 기한인 6개월 뒤에는 광역 단위 허가구역 지정을 재검토하고, 투기우려가 없는 단지는 제외하는 등 손질이 필요하다는 지적이 많다.

익명을 원한 한 대학교수는 "서울시가 강남 토허제 해제 후폭풍에 놀라 단기 충격 요법으로 허가구역을 무리하게 확대 지정한 측면이 있다"며 "애초 토지 투기를 막기 위해 만든 토허제를 주택에 적용한다는 것 자체가 문제인데, 사유재산 침해 논란을 고려해 규제를 최소화해야 한다"고 말했다.