[TV서울=이현숙 기자] 서울 상급지 중심의 부동산 가격 상승세에 따른 가계대출 급증에 '가계부채와의 전쟁'을 선언한 금융당국이 총부채원리금상환비율(DSR) 관리 강화를 중심으로 전방위적 가계대출 억제 유도에 나섰다.

만약 내달 은행권의 수도권 주택담보대출에 가산금리를 더 높인 2단계 스트레스 DSR 시행 이후에도 급증세가 진정되지 않는다면, 어떤 추가 조처도 내놓을 수 있다는 방침이다.

금융당국은 우리나라 가계의 소득 대비 빚부담이 너무 높다고 진단하면서 DSR 규제한도 하향조정, 나아가 주택담보대출비율(LTV) 강화까지 검토 대상에 포함하고 있다.

◇ 가계부채 전쟁 무기는 'DSR' 전방위 확대…한도 축소 유도

금융당국 관계자는 25일 "가계부채와의 전쟁 준비를 위해 쓸 수 있는 모든 수단을 점검 중"이라며 "가계부채 증가 강도에 맞춰 DSR 관리 강화를 중심으로, 차주에 대한 대출한도를 직접적으로 줄이기보다는 은행에 대한 간접적 규제방식을 우선할 것"이라고 말했다.

금융권에 따르면 금융당국은 지난주 가계대출점검회의에서 5대 시중은행에 대출금리 인상을 제외한 전방위적 가계대출 관리를 주문했다.

이에 따라 은행권은 갭투자(전세를 낀 주택매입)에 활용되는 전세자금 대출을 막는 등의 조처를 내놓고 있다.

은행권이 내달 1일부터 대출금리에 가산금리를 부과해 대출한도를 줄이는 효과가 있는 2단계 스트레스 DSR을 시행하고, 새로 취급하는 모든 가계대출에 대해 예외 없이 자체 관리목적의 DSR을 산출하게 되면 이는 자체적인 DSR 한도 축소의 신호탄이 될 전망이다.

DSR은 대출받은 사람의 연간 소득 대비 각종 대출의 상환 원금과 이자 등의 비율이 은행 기준 40%를 넘지 못하도록 하는 대출 규제다.

금융당국 고위관계자는 "소득의 40%를 각종 대출 원리금 상환에 쓰는 것은 지나치게 높은 수준"이라며 "은행들이 자체적으로 DSR 관리를 강화하도록 유도할 것"이라고 말했다.

은행권은 내달부터 새로 취급하는 모든 가계대출에 대해 예외 없이 내부 관리 용도로 DSR을 산출한다.

이에 현재 DSR이 적용되지 않는 보금자리론·디딤돌 등 정책모기지 대출과 중도금·이주비 대출, 전세대출, 총대출액 1억원 이하 대출에 대한 DSR 정보가 상시 파악할 수 있게 된다.

금융당국은 2단계 스트레스 DSR 시행의 효과와 은행들이 산출한 모든 가계대출에 대한 DSR 수준을 보고 이미 예고한 정책모기지 대출이나 전세 대출에 대한 DSR 적용 범위 확대 수준 등을 결정할 예정이다.

DSR 적용 범위가 전세대출이나 정책모기지로 확대되면 직접적으로 대출한도가 축소되는 효과가 나타난다.

나아가 궁극적으로는 현재 40%를 넘지 못하도록 규정돼 있는 DSR 한도 자체를 낮추는 방안도 검토 대상이다. 금융권에 따르면 35% 등이 거론되고 있다.

주요국이 글로벌 금융위기 이후 도입한 DSR는 우리나라에는 2018년 3월 시범 도입돼 은행권에서 여신관리 지표로 활용하기 시작했지만, 기존 대출의 만기 연장 시에는 적용되지 않고 주요국과 달리 전세대출이나 중도금 대출 등 상당수 대출이 DSR 적용을 받지 않고 있어 예외 대상 축소 필요성이 제기된 바 있다.

◇ 전세대출 조이기·최후에는 LTV 강화 등도 검토

금융당국은 가계부채 급증세가 꺾이지 않을 경우에 대비해 DSR 관리강화 외에도 모든 수단을 테이블 위에 올려놓고 검토 중이다.

갭투자에 활용되는 전세대출을 조이기 위해 현재 최대 100%에 달하는 전세자금대출 보증비율을 낮추고, 주택담보대출 거치기간을 없애는 방안도 유력한 검토 대상이다.

은행에 대한 간접 거시건전성 규제로 검토되는 은행권 주택담보대출에 대한 위험가중치 상향은 올 연말 도입 예정인 스트레스 완충자본 도입과 연계돼 도입이 검토될 수 있다.

금융당국은 가장 최후에는 LTV 강화까지 빼놓지 않고 검토하겠다는 계획이다. 지난주 5대 시중은행과의 가계부채 점검 회의에서도 LTV 강화가 거론됐다. 앞서 한국은행은 LTV 수준별 차등금리 적용을 제언한 바 있다.

이번 정부는 규제지역 내 무주택자의 LTV를 50%로 일원화하고, 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트 주택담보대출을 허용하는 등 대출 규제를 일부 완화한 바 있고, 김병환 금유위원장 후보자가 지난달 인사청문회 요구자료에서 당장 LTV 규제 강화에 나설 뜻이 없다는 점을 밝힌 것을 감안하면 전향적인 검토인 셈이다.

금융당국은 이번 가계부채와의 전쟁을 '4차 전쟁'으로 보고 있다. 저금리와 부동산 투자 열풍으로 서울 강남 등 버블세븐 등을 중심으로 부동산가격이 급격히 상승함에 따라 주택담보대출을 중심으로 가계부채도 급증했던 1차 전쟁(2000년대 중반) 때는 LTV 규제를 강화하고 총부채상환비율(DTI) 규제를 도입했다.

이어 글로벌 금융위기 이후 경기를 부양하기 위한 저금리 정책이 지속에 정부의 부동산 규제 완화로 부동산 가격과 가계대출이 급등했던 2차 전쟁(2015∼2016년) 당시에는 LTV와 DTI 규제를 크게 강화했고, 초저금리와 코로나19 팬데믹으로 인한 유동성 증가로 수도권 아파트 가격이 급등했던 3차 전쟁(2019∼2020년) 때는 초고강도 부동산대책과 함께 투기과열지구의 9억원 초과 주택의 담보대출 차주를 대상으로 DSR 규제를 도입했다.

금융당국 고위관계자는 "이제 은행들이 전면에 나서서 가계부채 관리를 제대로 하도록 유도할 것"이라며 "2단계 스트레스 DSR 시행과 모든 가계대출에 대한 DSR 산출 데이터를 보고 추가 조처를 검토할 계획"이라고 말했다.